Fibras (Diciembre 2017)

Hoy noté un descenso casi general en los precios de las fibras. Las cuales han sufrido una caída en precios desde que el Banco de México aumentó las tasas de interés. Por alguna extraña razón el público compara los cetes con las fibras y dado que los cetes están teniendo rendimientos superiores al 7 por ciento con básicamente cero riesgo, las fibras han quedado olvidadas.

En la BMV existe FIBRATC14, que replica el indice de fibras listadas. Desde que se creo al día de hoy ha perdido casi el 16 por ciento de su valor, esto es sin contar distribuciones de efectivo.

Pero el hecho de que no sean una opción popular de inversión no quiere decir que sean una mala inversión. En algún momento las tasas de interés van a bajar y gran parte del capital que se encuentra en cetes va a moverse a otro lado (posiblemente fibras) en busca de mejores rendimientos. La manera más fácil y diversificada de invertir en fibras sería mediante FIBRATC14, pero encontré algunas gemas la cuales les voy a compartir:

Si lo que estamos buscando son rendimientos hay que ver cuanto están distribuyendo por año cada emisora, tomé la información de los primeros 3 trimestres y estimé el 4T17 para tener un estimado de cuánto obtendríamos por año. FHIPO, FIHO y FMTY son las 3 mejores en este aspecto. Sin embargo, de esas 3 la única con distribuciones estables es FHIPO. Puse en negritas las que tienen distribuciones relativamente estables durante el año: FUNO, FINN FIBRAHD Y FHIPO.

Pero como comenté antes, las fibras no son cetes, por lo que no podemos irnos solo por el rendimiento. También hay que considerar el precio de la emisora y aquí fue dónde me sorprendí:

El price-to-book-value es extremadamente bajo. Como recordatorio de sus clases de contabilidad financiera, el P/BV mide la relación entre el valor bursátil y el capital contable y, un valor contable menor a 1 puede significar que la empresa esta sub-valuada mercantilmente. Dado que en su mayoría los activos de las fibras son bienes raíces, se podría pensar que estas propiedades están en descuento.

Como ejemplo tomaré a FIHO12 que tiene un P/BV de 0.47. Sus activos son de 16,400 MDP y sus pasivos de 3,716 MDP, cuenta con 499.4 millones de acciones en circulación. Usando nuestra fórmula de valor en libros (16,400-3,716)/499.4 obtenemos un BV de 26 pesos. Mientras que en la bolsa sus acciones cuestan 12.12 pesos. Ósea estaríamos comprando una fibra a un 53 por ciento de descuento.

También calculé el P/E, solo como referencia ya que lo ideal sería tomar el FFO o AFFO, pero dado que las fibras reportan lo que se les da la ganas, me fue difícil calcular el de todas y opté mejor por usar el P/E. En la BMV el promedio del P/E es alrededor de 25 y vemos que la mayoría de las fibras se encuentran por debajo del promedio.

Todo esto me hace concluir que en efecto, las fibras están sub-valuadas y este es un buen momento para comprar. Una vez que las tasas de interés bajen, su precio se va a incrementar y mientras esperas a que esto suceda puedes estar obteniendo un retorno de un 7 a un 10 por ciento.

Yo tengo parte de mi portafolio invertida en FIBRAHD y otra muy pequeña en FSHOP, la cual pienso incrementar. También les estaré echando un ojo a FIHO y quizá me anime a invertirle. No le hago mucha confianza a FHIPO ya que es una fibra hipotecaria, y si se viene alguna crisis económica no estoy seguro de que muchas familias puedan seguir pagando su hipoteca, pero si se animan también se ve como una buena opción de inversión.

Inflación, Trump y Bienes Raíces

Hoy leí un acertijo en un blog:

-Japón lo quiere.

-Venezuela lo tiene.

-Estados Unidos lo tendrá.

Respuesta: inflación. 

La inflación ocurre cuando los precios de los productos básicos suben más que el poder de compra. Durante los últimos años la inflación en México ha oscilado alrededor del 3 por ciento. El objetivo de muchos instrumentos de ahorro es mantener el valor del dinero por arriba de la inflación, para así conservar su poder adquisitivo. Con una tasa actual de Cetes rondando el 5 por ciento, esta no es una tarea difícil. 

Sin embargo, siempre hay un riesgo al invertir en cualquier activo, de hecho el riesgo de país de México (tras la victoria de Trump) aumentó un 0.5 por ciento. Por lo cual, como habrás escuchado cientos de veces, es bueno diversificarse.

Algunos activos que no son afectados por la inflación son los metales preciosos y los bienes raíces. Ya he escrito mucho acerca de metales, así que hoy me enfocaré mas en bienes raíces.

Si no cuentas con el capital suficiente como para comprar casas y/o departamentos sin necesidad de un crédito, como es mi caso, tendrás que conformarte con invertir en fibras. Sin embargo las fibras fueron golpeadas muy fuerte por la victoria de Trump y el alza en tasas de interés por parte del Banco de México. Parte del raciocinio de los inversionistas, para cerrar sus posiciones, fue que la actividad industrial disminuirá en México debido a las políticas de Trump (afectando en mayor medida a las fibras con propiedades industriales).

Afortunadamente he identificado 2 fibras a un muy buen precio. La primera es FSHOP, la cual ha tenido un decremento en su precio de más de 25 por ciento desde enero '16. Fibra Shop es una fibra comercial, por lo que se espera que las políticas comerciales de Estados Unidos no afecten en gran medida a esta emisora.

La segunda y mi favorita es Fibra HD. Es una de las fibras más pequeñas y además es manejada internamente. Es una fibra muy diversificada, cuenta con propiedades que incluyen centros comerciales, escuelas y empresas manufactureras. En estos últimos días ha cotizado en sus mínimos históricos, alcanzando un precio de 9.40 pesos (su OPI fue de 10.00 pesos). Ésta fibra ha perdido casi un 5 por ciento desde inicios de año.

Creo que existirá un incremento en los precios de ambas fibras, pero para mí lo importante de que los precios estén bajos es el dividend yield que muestran, el cual según mis estimados será de un 8.5 por ciento. Considerando que empresas con AT&T tienen un dividend yield del 4-5 por ciento estas fibras se muestran muy atractivas.

Análisis FIBRAS 3T15

En México actualmente existen 10 FIBRAS, al no ser un número muy grande, me di a la tarea de hacer un análisis de estas, y a continuación les presento mis resultados.

Los 10 competidores son los siguientes:
FUNO11
FibraMQ
FibraPL
Terra13
FIHO12
FINN13
FSHOP13
DANHOS13
FMTY14
FIBRAHD15

Estos fueron evaluados de acuerdo a sus resultados del 3er trimestre del 2015 comparados con el 3er trimestre del 2014 (no hice ningún ajuste de estacionalidad).FIBRAHD y FIBRAMTY no tienen reportes del 3T14 así que para algunas categorías no fueron tomadas en cuenta.

La 1er categoría a evaluar fue: Ingresos Totales.
Los mayores ingresos en ambos trimestres los tuvo FUNO11, sin embargo el ganador es DANHOS13 ya que reportó un incremento del 49 por ciento.

La 2da categoría fue: Gastos Operativos.
FSHOP13 tiene el menor gasto operativo, sin embargo el mayor decremento lo reportó FUNO11 por lo que se llevó la victoria en esta categoría.

La 3er categoría fue: Ingreso Neto Operativo (NOI).
Al igual que en Ingresos Totales, FUNO11 reportó el mayor NOI, sin embargo el ganador es DANHOS13 quién reportó un ingreso del 53.8 por ciento.

La 4ta categoría fue Flujo de Operación (FFO).
FUNO11 reportó el flujo más alto, sin embargo el ganador es FINN13 al haber incrementado su FFO un 39.54 por ciento.

La 5ta categoría es la de Margen de NOI.
El ganador es Terra13 por obtener un margen de 89.59 por ciento en el 3T15.

La 6ta categoría es Margen de FFO.
El ganador es FIBRAHD por haber obtenido un margen de 90.27 por ciento en el 3T15.

La 7ma categoría es Capitalization Rate.
FUNO11 obtuvo una victoria avasalladora con un 61.99.

La 8va categoría es Apalancamiento.
En esta categoría hay 4 ganadores; FIHO12, DANHOS13, FMTY14, FIBRAHD. Los cuales se mantienen libres de deuda.

La 9na categoría es Dividend Yield.
El ganador es FibraMQ con un dividend yield del 7.96 por ciento. Mención Honorífica para FibraPL quien tuvo el mayor incremento en el 3T15.

La 10ma categoría es Metros Cuadrados.
El ganador es DANHOS13 quien logro el mayor incremento. (Para esta categoría no se tomaron en cuenta nuestros participantes hoteleros).

La 11va categoría es Tasa de Ocupación.
El ganador es FIBRAHD, obteniendo casi un 99 por ciento de ocupación. Mención honorífica para FibraMQ quien logró el mayor incremento.

Bonus round: Precio/FFO
FibraPL tiene el menor multiplo, por lo que se lleva la victoria en esta categoría.

Score Final:
DANHOS13: 3 victorias.
FIBRAHD: 3 victorias.
FUNO11: 2 victorias.
FINN13: 1 victoria.
Terra13: 1 victoria.
FIHO12: 1 victoria.
FMTY14: 1 victoria.
FibraMQ: 1 victoria.
FibraPL: 1 victoria.

Dejo el link al archivo que utilicé para evaluarlas aquí.

¿Qué son las FIBRAS?

¿Qué son las FIBRAS?

FIBRA significa Fideicomiso de Inversión y Bienes Raíces. Es un tipo de activo relativamente nuevo en nuestro país que permite a los inversionistas diversificarse en activos en los que tal ves, sería muy difícil invertir si no se contara con este instrumento. Ejemplo: ¿Cuántos de ustedes tienen la capacidad de comprar un hotel? Yo ni aunque me lo vendieran en elektra tendría esa capacidad de desembolso.

Las sociedades tradicionales también cuentan con activos inmuebles, ¿cuál es la diferencia?

Las FIBRAS deben de invertir al menos el 70 por ciento en infraestructura y bienes raíces y son tratadas de manera diferente ante el fisco.

Entonces, dime ¿cuál es la ventaja de las FIBRAS?

Las FIBRAS deben de distribuir el 95 por ciento de su ingreso fiscal, y su función principal es arrendar los inmuebles adquiridos o desarrollados y mantenerlos mínimo 4 años. Lo cual permite al inversionista tener ingresos de 2 formas:

1. Ingresos por arrendamiento. Generalmente mediante distribución de dividendos.
2. Ganancia de capital. Diferencia entre precio de compra y precio de venta.

Aunado a esto las FIBRAS no están incluidas dentro del gravamen del 10 por ciento de ISR sobre ganancias de capital y no son afectadas por el gravamen adicional por pago de dividendos.

Ok, casi me convences de invertir en una FIBRA, ¿tienes algo más que agregar?

Una gran ventaja de las FIBRAS, es que son un activo líquido, ya que mientras un bien inmueble tradicional puede tardar meses en ser vendido y escriturado, la venta de certificados de una FIBRA puede tardar minutos. Además no existen cargos por escrituración, transferencia de dominio y comisión del agente inmobiliario.